租務管制下地產持牌人及代理服務情況調查 新聞稿

近日天氣酷熱，截至昨日天文台已連續16日發出酷熱天氣警告，並預料酷熱天氣將會持續，而廿四節氣中的「大暑」更有機會成為1972年以來最熱的大暑。夏日炎炎，加上疫情確診數字又再回升，20多萬居於籠屋、板房、劏房等不適切分間樓宇單位的市民因遲遲未能上樓，每天繼續被迫在亳不通風的蝸居內居家「乾煎」，用水電亦多了；雖然今年年初政府已通過《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例草案》，規定業主必須向租戶出示公共費用收據及作攤分，原應意味「無王管式濫收水電」時代終於終結，但其實際執行情況是否如願仍有待商榷。

為了了解劏房暑熱情況及租管水電費管制實施情況，本會在今年6月至7月期間訪問550個租住劏房、板間房及天台屋的住戶，透過其租約或近月租單，了解租務管制實施半年對其租金、水電費等開支的影響，揭示租管下的真實執行情況；同時亦於深水埗、油尖旺、官塘、港島、荃灣等籠屋、劏房、板間房及天台屋放置溫度計，以量度暑熱下不適切單位的室內外溫差。

夏日熱焫焫，本會於7月24日(星期日)，酷熱警告高掛下，與不適切居所居民發佈是次調查結果，並講述租管下水電費用仍然高昂及暑熱問題，要求政府主動巡查、加快執法，同時促請水務處及電力公司採取措施處理欠缺獨立錶的問題，盡快依例撥亂反正，同時加快公屋及社房支援等。敬請報導，謹附報告、新聞稿及相片。

「劏房」租務管制生效至今已接近年半，條例旨在規管劏房的租賃，業主若未有規從相關規定即屬犯罪。然而，在政府開始介入管制之時，居住環境欠佳的住戶早已增加至127,500戶，估計現時本港已有超過22萬人租住籠屋、板房及劏房等惡劣環境單位；而公屋輪候時間雖近月稍為回落，但截至今年3月仍有230,300宗申請在輪候冊之上等待上樓，未來十年供應頭輕尾重，相信短時間內基層住屋困境仍未能解決。

面對基層住屋的苦況，政府雖成立了區域服務隊及特遣隊以作教育及執法，可是估價署至今就AR2處理的數字只有13,391份，只佔整體劏房數字一成，而署方就其他濫收水電等情況的實際檢控數字更是只有三宗數字；而水務署自2021年5月實施濫收水費的法例至今，亦只接到92宗懷疑濫收水費投訴，而當中69宗個案更因證據不足而撤控，最終只有8宗成功檢控數字，反映執法力度仍有不足，同時單單依靠已入住劏房的租客投訴檢舉亦成效不彰。

公營房屋落後，造就私人劏房租賃市場逢勃，除了業主外，地產代理亦為一個重要的持份者，不少基層租客在缺乏資訊下，一般在熟悉的區域透過地產代理尋找合適的租盤。地產代理監管局 (下稱監管局)的操守守則列明，地產代理和營業員應掌握合時而更新的法律及政府規例，以盡責地向客戶提供意見，包括留意規管下的罰則及建議可向差餉物業估價署查詢或尋求法律法見等，以於交易上維護各方公平公正，若然出租者包括業界能一直運用專業知識緊守崗位，定必對條例落實有大幫助。

故此，本會在2023年1至起至5月期間，(1)訪問了282個透過地產中介租住各類型位於私人樓宇劏房、板間房、床位及天台屋的住戶；並於2023年5月至6月，由四位基層義務調查員到訪13間位於長沙灣、深水埗及旺角的地產代理公司，就(i)承諾正常情況下可以讓租客優先續租、(ii)簽合約及打釐印、(iii)水電費用會按水電費單計算及收費等三方面進行調查，以期了解租務管制下，基層透過地產中介租屋時的實際情況，並提出具針對性的政策建議。

1.  調查結果撮要及問題分析：

1.1     地產及業主代理雙重身份，難持平保障業主及租客利益

房屋原應為生活的必需品，適切住屋更需是最基本的人權，但房屋於香港卻亦為一項重要的投資途徑。是次調查中，六成的受訪劏房住戶經由地產代理租屋，五成半(54.8%)受訪者的租約由地產代理準備，近三成半租住單位後繼續由地產代理代為收租及計算水電，租住後亦只得六成租戶可以直接聯絡業主，其餘均需轉折地透過地產代理轉達訊息，而當中四成更是由租屋至今從沒有見過業主。

而在租用單位時近八成(79.5%)出租者未有向租客出示物業查冊紀錄以證明業主身份，租客無從得知業主身份；而部份受訪者更表示業主是長居於香港以外的地方，將物業委託代理管理，地產或既是地產中介，又是業主打理人、甚至業主，或難持平保障業主及租客利益。而這種三角的關係令租客要求業主履行責任，特別是要求維修或商討租金變化時，亦變得困難重重。

1.2     地產代理功能未完全發揮，佣金照收但服務未到位

根據地產代理監管局的說法，地產代理和營業員應掌握合時而更新的法律及政府規例，以提醒客戶有否違反條例列明的罪行及自己作為代理亦要守法。可是，如研究結果顯示，即使代理參與劏房租賃處理，違規情況似乎仍未完全杜絕。協會的義務調查員實地考察13間地產鋪時，所得的回覆亦只有一間為完全合格，其餘12間均於查詢時表示未能完全按法例要求作出安排，而其中一間更加沒有展示持牌人及經紀號碼。

在租管生效後簽約或續約的受訪中，近七成(69.8%)受訪者指地產代理並沒有於過程中提及租務管制已經生效，亦沒有指出租約上的條款有否與法例不一致的地方，接近四成(37.9%)受訪者指地產代理完全沒有解釋租管生效後的相關規定；在有解釋與租務管制相關的租約條文中，少於兩成代理有提及其他與打釐印、優先續租及濫收水電方面的安排。

檢視營業員的資格考試內容（附件三），雖當中有涵蓋租務方面的部份，但當中似乎亦未就新租管內容作出更新，或亦無從確保從業員對新例的認知，更莫論要求於交易時作出專業的提醒及意見。

1.3     租管執行現時未如理想，租賃保障尚待改善

租務管制生效已有一年半，但不論租約安排上或是水電收費上，仍未見有顯著改善——仍約有八成受訪者表示出租者並沒有主動解釋及調整任何安排，即使租客主動提出，不足一成租客於主動向出租者查詢租務管制生效後的安排後獲回應及調整安排；只有約三成(34.3%)受訪者的租約有打釐印，三成受訪者甚至不能於繳付租金後即時獲得租單證明(29.5%)；九成受訪者未有收到或不知道有規管租賃隱含的強制性條款的摘要副本。而住屋問題出現狀況後，九成半(95.2%)業主或地產經紀並沒有建議受訪者可在需要的情況下，向差餉物業估價署查詢或考慮尋求法律意見。

逾三成受訪者由地產代理以讀數錶及另訂價錢方式代為計算水電收費，但實質按水電費單攤分的住戶只有不足一成半，仍有一成半的受訪者每度電單價高於1.8元，只有兩成收取水務署12元以下(水務署的最高的分級訂價為每方水11.97元)。

1.4     知而行難，基層認知提高但仍苦無對策

是次調查的受訪者教育程度略有提升，七成有初中(43.7%)至高中學歷(31.2%)、逾一成(11.1%)更持有大專或以上學歷，相信並非完全沒有能力去理解法例推行——如對比上年同類型研究，今年受訪者對租管的認知稍有提升，約七成已聽聞過租務管制條例，四成亦知道業主不按水電費單收費是刑事罪行及會被罰款。

劏房市場早年長期欠缺介入，故現時法例有列明若業主意圖侵擾租客屬犯罪，但基層過去十數年長期處於弱勢，就算主動向出租者提出合理要求亦不獲回應，甚至反被惡言相向，居民耳聞圈子內狀況亦未改善，早已習得無助感覺，未敢主動爭取、更莫論投訴。

1.5     疫市下劏房單位仍然搶手，租客憂挺身而出未成反影響租住

基層市民購買力有限，買賣物業為一個遙不可及的夢想，單是租屋開支已佔去其家庭收入的三分一甚至一半，因搬遷費用高租屋難，基層有時難免會有「肉隨砧板上」的無奈感覺，遇到不平之事亦未敢投訴，故租賃市場的主動規管是否到位對基層尤其重要。

疫情持續數年，基層收入大挫，平均每月收入約為10,994元，受訪者儲蓄幾乎耗至見底，然而劏房租價未見回落或減租，租金中位數仍為4,700元。經濟緊拙的情況下，基層更加希望可以保持住屋穩定，而不需被加租或加收費用，甚至搬遷。雖然七成半受訪者認為地產代理沒有提供足夠的服務去保障利益，當中約三成(31.4%)曾因為租屋問題想而投訴地產代理，但兩成(20.7%)亦因擔心影響租住所以不了了之。

1.6     主動執法力有不逮，劏房居民繼續無助

雖水務署自2021年5月實施濫收水費法例，但至今兩年只接到92宗懷疑濫收水費投訴，而當中69宗個案因證據不足而撤控，最終只有8宗成功檢控及定罪。而估價署亦雖已透過地區隊及主動造訪各區劏房戶，以識別與條例相關的違規情況並跟進投訴個案，亦成立特遣隊因應蒐集的資料及證據採取法律行動。可是，由去年5月下旬 至今年3月期間的116次巡查中，估價署只識別了1,524 宗有關業主涉嫌違反條例的個案，佔全港劏房戶不足1%；而788 宗有關表格 AR2 而已向有關業主發出警告信個案中，實質仍繼續調查的個案只有310 宗，反而在蒐證及諮詢律政司意見後，超過一半(417 宗個案)由於有關租客拒絕提供進一步資料而未能跟進，令現時確實檢控數量仍寥寥可數。惟政府只以條例推行一年多「考慮部分業主可能仍未清楚了解相關規定」為護航，原先弱勢的劏房戶更為無助，實在令人失望。

1. 二.政策建議：

2.1    加強教育及監管出租業界，抽查嚴懲違規地產代理及其所屬持牌公司

按監管局公布的數字，2022年局方一共開立了273宗本地投訴個案，並透過巡查一手樓盤銷售點及地產代理商舖等，發現116宗違規個案，並對416名持牌人或前持牌人採取制裁行動，惟當中或較多與監管樓宇銷售相關，例如未如實交代樓宇面積或銷售廣告有誤導成份等，雖局方未有公布進一步數字，但相信針對劏房租賃方面的巡查則較少。

本會建議地產代理監管局應主動採取更多的行動促使地產代理及營業員公平及稱職地為租賃雙方提供服務，例如可以提供更多與租務管制條例相關的培訓，並於執業考試中加入與新租管相關的試題，加強從業員的相關知識；同時監管局亦應加強於租賃方面的巡查，若發現當中有違規行為，亦應向持牌人作出制裁行動，例如警告、處分，甚至吊銷牌照。

2.2    地產及業主代理雙重身份，強制主動披露身份及提供土地查冊文件

租管條文中有列明如持牌人亦是「規管租賃」的業主，不得要求租客就租賃支付或以其他方式從租客收取任何佣金或報酬，若違反將構成犯罪。現時不少地產或兼任業主代理，政府應強制要求代理在出租物業時，主動向租客出示物業查冊紀錄，以證明代理並非業主身份，同時讓租客可以掌握業主身份，以於需要時聯繫對方，甚至於需要時可到政府部門進一步作調解或投訴。

2.3    聯合行動主動抽查地產代理公司及「放蛇」，源頭堵截新增違例情況

過去估價署一直透過單向宣傳方式及直接到訪劏房單位去接觸業主及租客，惟縱觀過去一年實際檢控數字，似乎上述兩者只可有效提高大眾的認知及關注，但在撥亂反正地執法方面效果似乎較低。本會理解劏房住戶者眾，基於估價署人手所限及基層衡量投訴後風險的憂慮，令單靠基層投訴及舉證困難重重。

故此，除了加強相關部門的搜證權力外，估價署更應思考從其他持份者監管上著手，特別是於租賃劏房市場持份高的地產代理，以確認規管執行到位，並於出租單位階段已確保不會再有其他新增的違法個案，例如差餉物業估價署可與地產代理監管局於劏房集中地區進行聯合巡查及「放蛇」行動，由署方自行搜集檢控證據，確保提供服務的地產代理及營業員有充份發揮專業精神，保障弱勢租戶的利益。

2.4    加強公眾教育及條例宣傳工作，理順投訴舉證流程，同時投訴者身份應可保密及有安置保障

政府應繼續透過地區團隊加強推廣條例內容，並以更多具體例子向基層市民及其他持份者釋述違規詳情，以及應教育租戶如何保存相關證據以作投訴。同時因按現時流程，投訴方需要向有關部門公開身份及同意於上庭作供，令不少基層擔心投訴未成反影響生計，故此，雖現時法例有訂明業主如刻意打擾租戶生活，以意圖使租客放棄佔用其劏房即屬犯罪，最高罰款 500,000 元及 監禁 12 個月，藉此減輕租客投訴後或需承擔的風險，但成效亦未見顯著。

政府應檢視及簡化現有舉證流程，特別是保障投訴方的身份免受披露，如因而被業主趕走，應協助處理其後安置保障，從而保障願意挺身而出的租戶。

2.5    加快增建公屋，管制起始租金，制訂滅劏時間表，盡快杜絕劣質居所

受訪者中八成為公屋輪候人士，七成已經等待四年或以上，一成半更已輪候超過九年，公屋為基層及低收入家庭的住屋安全網，公屋供應落後致基層蝸居劏房，政府實責無旁貸。政府應繼續配合長遠房屋策略的公屋單位興建時間及公屋平均輪候目標，確立穩定的土地資源，並配合公屋發展制訂未來10至20年內的「滅劏」時間表，以規劃取締及安置劣質劏房、板間房及床位租戶；同時訂立分間單位的住屋標準及立法管制起始租金，以保障基層市民的居住權。

香港社區組織協會 謹啟

2023年6月18日