世界居所日前夕 不適切居所(劏房、板房、籠屋)租務情況調查報告發布會 新聞稿

1.     調查背景

根據外國調查機構最新發表的報告顯示，香港連續 10 年成為樓價最難負擔城市的榜首。以家庭入息中位數計算， 香港市民要不吃不喝 20.8 年方能擁用一個屬於自己的穩定居所。「離地」的樓價亦嚴重影響到租務市場，本港私人住宅樓宇的租金在過去 10 年間持續上漲，已上升至難以負擔的水平。住屋成為本港各個階層最關注的議題，亦為政府施政的重中之重。

根據聯合國《世人權宣言》和《經濟、社會與文化權利的國際公約》，人人均有權享受「其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境」。當中相關委員會更就適足住屋權提出了七大標準，詳列如下：

以上述作量度標準， 香港政府在保障市民住屋權上可謂完全不合格。當中基層租戶的處境最為嚴峻， 他們大多因經濟條件局限只能租住衛生環境惡劣的床位、板房或劏房單位。這些居所狹窄、鼠患蝨患問題嚴重、有部分更需與人共用廚廁， 缺乏基本生活設施， 在「居所適切性」上完全不達標。而它們的每月租金動軋佔據基層租戶的三分之一收入， 沒有「可負擔性」可言。而隨著政府於

2004 年撤銷「租住權保障」， 舊區內床位、板房或劏房單位的迫遷屢見不鮮， 業主在沒有提供理由及足夠通知期下要求租戶遷出的情況時有發生， 基層租戶的「居所穩定性」沒有任何法例可保障。

2.     調查目的：

為了解居於不適切居所住戶在現時私人租務市場上遇到的困難及於過去 3 年間的租金變化，並了解受訪住戶對政府就優化現行租務法例的意見及期望提高現時租客在租務上的保障的期望，本會在 2020 年 9 月中下旬向本會服務的不適切居所住戶進行網上問卷調查， 並整合有關資料進行發佈。

3.   調查分析

3.1 不適切居所呎租超越豪宅，基層淪為最弱勢一群

比對 2019 年 9 月及 2020 年 8 月1香港各類型的私人住宅單位，各不適切居所的呎租明顯較高(詳見下表列)。

而其中居住面積愈細呎租則愈貴，床位的呎租為私人住宅- D 類型單位的一倍多。可見基層變相以豪宅價錢租住需「與蝨同眠」又並缺乏基本生活設施的區所。受經濟條件不佳的局限，基階根本無法負擔到租住完整單位的開支，他們在私人住宅市場上的選擇不多。最後，他們只能迫於無奈租住面積狹小的床位、板房或劏房，但其每月所付的呎租卻為各私人住宅類型之冠。他們既無選擇，亦不俱議價能力，在私人租務市場上為最弱勢的一群。

3.2   缺乏租金管制，劏房加租無王管

劏房住戶大多從事基層工作，其工資升幅大多未能追上租金升幅。在是次研究中，有近半受訪者(46.5%)受訪者指在過去 3 年曾被加租，而加租次數中位數為 2 次，每次加租金額中位數則為 200 元。值得留意的是當中竟有一成(10%)住戶在 3 年內被加租 3 次或以上，意味著當過了「死約」期後，他們每次與業主或包續約均被加租。而調查中發現， 被一次性加租最高金額為 1100 元；亦有受訪者在家年間累計加租金額高達新 1500 元， 情況令人擔憂。以劏房平均租金數千元作基準，上述加幅對基層住戶的影響確實不容低估。而這情況亦反映在現時缺乏監管的情況下，劏房租金加幅單純根隨業主個人意願， 並無任何機制制衡，對基層租戶毫無保障。在現時公屋供應嚴重不足，劏房需求殷切的背景下，業主大多「唔憂租」甚或「獅子開大口」，要求大幅加租。面對以上情況，基層租戶為求有一個穩定的居所，亦只能「肉隨砧板上」。

3.3  疫情嚴重影響基層生計 租金負擔能力響起警號

以 2020 年 9 月計，調查發現各家座庭人數的租金佔入息比例均直線上升，遠較過往數字為高，詳見下表：

比對往年，過去 2 年間面對加租的住戶人數稍微回落，從同一單位今年與上年 9 月租金中位數亦反映出今年度租金較多維持不變。但受疫情持續的影響，基層大多面臨失業或陷入開工不足的困境 故即使租金維持在同一水平，他們的負擔能力亦大不如前。參考本會上年同類型研究的數字，當時整體住戶租金佔工作入息比例率中位數為 29%，但今年卻上升39%，一、二人家庭的租金佔入息比率更高達45%及 50%，可見基層租戶在繳付租金後已難以支持其他日常生活開支。

此外，因是次調查只計過去一年同一單位的租金變動，故亦有其限制，未全面反映基層租務情況。在未被計算的數顯示到一個現象，與過往不同，今年有不少的租戶表示其租金開支較往年低，但並非遇到業主或包租減租，而是因經濟情況，不得再搬差些，遷往居住面積較細但租金較低廉的單位。

3.4  住屋質素惡劣 房屋淪為賺錢工具

調查發現有超過一半的單位缺乏基本衛生設施(包括: 39%雖有廚廁，但廚廁在同一位置及 14%為共用廁所/廚廁)。同時，分別各有四成單位未有提供天然通風及室內未有提供天然光，住屋環境惡劣。整體受訪者現時居住的單位面積中位數為 120 呎，而人均居住面積中位數則只有 40 平方呎，逾九成(91.4%)的住戶人均面積不足公屋擠迫戶定義的 75 平方呎。而且人均面積隨家庭人數增加而下跌(見下表)，人數愈多的大家庭居住環境更為擠迫，五人以上家庭的人均面積中位數只有 30 平方呎，可想像成只有一張 5 呎雙人床的位置可活動。可見以居住面積及單位設施而言，不適切居所的宜居性完全不達標。惟在現時的劏房市場，政府對租金訂定、租金加幅、住屋質素均無規管，縱容某部分業主或包租以經營劏房謀取暴利，房屋淪為賺錢工具，基層住屋權被嚴重剝削。

3.5  欠缺租務保障，基層面對迫遷徬徨無助

自 1998 年及 2004 年分別取消租金管制及管住權保障後，租客在租務上毫無保障。是次研究發現，有三分一租住劏房的受訪者並未有簽訂任何租約；而調查中發現有不少業主在續租時不再與原租客簽訂新租約，現象令人擔心。一旦遍到任何租務糾紛，在沒有租約條文的情況下租客只會處於一個更不利位置。

另一方面，隨著舊區重建步伐加快，因樓宇買賣或收購而迫遷的狀況恐愈趨普遍。調查中有過半的整體受訪者認為一個月的搬遷通知期並不足夠，有 65.7%受訪者表明此限期下根本難以覓到合適單位遷出。如政府對此再坐視不理，恐怕基層租戶在時間不足的困境下，要不斷愈搬愈細，犧牲住屋質素; 要不迫於無奈租住難以負擔的單位，經濟陷入危機。

3.6      一人住屋負擔極高  政府漠視單身需要

調查顯示一人住戶的租金佔入息比例是繼二人住戶後第二高。而由於並無其他家庭成員可共 同負擔住屋開支，一人住戶的抗壓性亦較低。一旦遇到經濟下行，一人住戶面對失業及開工 不足便極大可能出現無法繳付租金的情況。同時，調查顯示一人住戶大多居於住屋環境最惡 劣的床位及板房單位。但這類單位反而呎租最高，冠絕全港，最高可以過百元呎租。更無奈的是一人住戶在現時公營房屋政策同樣為最弱勢，針對非長者單身人士的「配額及計分制」令單身人士上樓無望。而年初政府公布為輪候公屋三年以上的住戶發放的現金津貼再次排拒， 可見一人住戶在私人租務市場及政府政策上均為最弱勢，其需要徹底被漠視。

4   政策建議

4.1. 公屋政策相關:

建議政府應以維護基層劏房居民的權益為先， 在未來土地供應上提升預留作公營房屋的用地，以彌補過去多年不足的水平。同時在有部署及配套下， 儘速發展土地作建屋用。此外， 房委會應保持以「3 年平均輪候時間」的目標去制訂未來公屋興建量，每年興建公屋 35,000 間，並訂立某限期之前將平均輪候時間切實回復至 3 年水平。

4.2. 租務管制相關:

– 另闢“劏房租金指數”: 由政府主責綜合各不同部門、不同項目下所收集關於全港性分間樓宇單位相關的數據，按年測定 “劏房租金指數”以有效監控基層市場的可負擔水平，適時介入市場作出各項管制及津助。

– 重設租金管制，規管分間單位租金水平及升幅:

• 租金水平：應規管釐定在一個市值相關的合理水平，若個別分間單位訂高於該租金指數以上，則屬違法。建議可分階段進行，短期可參照差餉物業估價署對個別單位估值租金水平，規定業主分間單位出租後每月總租金不能高於該水平的兩成。長遠而言，可按每年測定的“劏房租金指數”更全面地釐定分間單位的租金水平。
• 加租幅度，立法規定業主在同一居所兩年內不得加租超過 10%。而長遠而言，可參考“劏房租金指數”就升幅再作檢討。

– 全面重訂租住權保障: 建議法例應規定租約期滿後，如業主欲收回單位，必須於最少六個月前發出遷出通知。

– 確立優先續租權，在死約期間，除非能提供合理原因：如業主收回物業自住、擬重建有關物業、租客欠租等，否則不能收樓。而在租約期滿，如租客能負擔租金，業主必須續租，讓租客可享有優先續租權

– 全面監管市場所納之租約: 建議政府部門於社區內應積極介入業主及租客之間的合約關係，保障雙方於簽納合約時的認知及透明度，並規管所有租約在簽署過後要交付到有關部門審批及打釐印，該有關租約內容在政府部門存檔，減少之後因租約條文爭拗所產生的問題。

– 規管水電費用濫收，防止業主巧立名目收取匙金: 建議應將劏房水電問題一併放入租務管制議題上處理，政府部門及兩電要加強巡查監管以杜絕「賣水賣電」行為，包括限制業主或中介在劏房水電上獲利(例如，要求水費電費單要張貼在單位當眼位置，而收取水費及電費，不可以超出該月/該季帳單；如業主或中介因供電供水有其他額外支

出，也只能收取合理成本，不可從中圖利。

– 增設租務行政機構，擴大土地審裁處管轄範圍，以及另設行政執法機構去監管及處理租務事宜

– 設立空置稅: 建議政府研究設立空置稅，以穩定租務市場供應。

4.3   津貼相關:

1. 加快推出向輪候公屋超過 3 年但仍租住私人單位人士發放現金津貼的項目，並將非長者單身人士包括在受惠對象之內，以切實減輕其經濟負擔
2. 恆常化｢非公屋、非綜援的低收入住戶｣一次性生活津貼: 在未推出租金津貼前，政府應該將｢非公屋、非綜援的低收入住戶｣一次性生活津貼恆常化以協助基層市民解燃眉之急。

香港社區組織協會

2020 年 10 月 4 日

¹ 因差餉物業估署未提供 2020 年 9 月的租金數據，故以 2020 年 8 月的數字作參考

² 只抽取九龍區的數據