盡快重推租務管制 恢復租住權保障

「劏房」租務管制研究公眾論壇前請願
新聞稿

一. 背景

在香港這富裕的都市，現時仍有二十多萬人租住劏房板房籠屋等不適切居所，租金水電費昂貴，環境卻惡劣，當中不少人輪候公屋，可惜現時公屋平均輪候時間長達5.5 年，單身人士更動輒要輪候十多年或以上。過去數年，劏房租金加幅驚人，基層市民苦不堪言。但未來公營房屋供不應求情況只會繼續持續，估計劏房數字只會有增無減，也可能進一步帶動劏房租金升幅。根據本會於月初發佈的「不適切居所(劏房、板房、籠屋)租務情況調查報告」，訪問各不同類型不適切居所於 2020 年 9 月的租金，劏房的呎租中位數達$37.5、板間房呎租中位數則達$50.7，而床位的呎租中位數更高達$105.6，媲美毫宅。調查發現不適切居所的租金水平即使在「疫市」下仍遠高於同時期各類型私人住宅單位，其住屋質素更與其租金水平完全不相乎。無數基層人士付上豪宅的呎價卻仍租住惡劣的居所。此外，調查發現有近半受訪者(46.5%) 在過去 3 年曾被加租，每次加租金額中位數則為 200 元。但當中竟有租戶被一次性加租 1100 元。

以上種種情況反映在現時缺乏監管的情況下，劏房租金水平及加幅單純根隨業主個人意願，並無任何機制制衡、對基層租戶毫無保障。政府於今年四月成立「劏房」租務管制研究工作小組，並於先後落區探訪及進行網上論壇。今日為小組進行首次公眾論壇，本會聯同一眾劏房居民出席與委員交流意見。而論壇前亦進行請願要求政府恢復租務管制，重推租住權保障及設立恆常租金津貼。

二. 政策問題

• 劏房租金水平屢創新高，基層負擔能力達臨界點

撤銷租金管制後，租金水平由市場自行調節。如上文提及，劏房的需求殷切，故業主在「唔休租」的情況下一再調高劏房租金水平以謀取暴利。根據本會分別於2009 年、2012/13 年度、及 2018 年所進行有關不適切居所的租金調查，居住面積狹小的不適切居所呎租明顯較全港各類型私人住宅單位高（詳見表格二）。更不合理的是，不適切居所的租金水平完全與住屋質素背道而馳。居住環境愈惡劣的住屋類型，其呎租反而愈高。在 2012/13 年度，平均居住面積只有 18 呎的籠屋呎租高達 51 元，遠高於板間房及劏房的租金水平，比同時期的豪宅單位（D 類型單位）呎租更高出一倍。而根據本會最新的調查中顯示，上述問題未有紓緩跡象。在 2017 年 11-12 月期間及 2018 年 11-12 月期以上兩段時間，劏房的每平方呎月租為 37.7 元和 39.56 元。比對同時期香港各類型的私人住宅單位，「蚊型」劏房的呎租仍然稱冠 。

表格二

面對不合理的租金，劏房租戶的租金負擔能力已達臨界點。根據政府數字，在 2016 年劏房住戶的每月收入中位數遠低於全港家庭住戶，但租金佔收入比率中位數則高達 31.8%2， 如再加上水電等必須的住屋相關開支，基層租戶可用於日常必 需品的開支金額將非常有限，生活捉襟見捋肘。

2.2   劏房加租無王管，基層租戶毫無保障

劏房住戶大多從事基層工作，其工資升幅大多未能追上租金升幅。在本會 2018 年進行的《劏房租金指數研究》中發現有近八成受訪者在過去 2 年曾被加租。在這些曾被加租的住戶中，有六成的住戶被加租的金額超過 200 元。值得留意的是， 當中被一次性加租的最高金額為 850 元。以劏房平均租金數千元作基準，850 元的加幅對基層住戶的影響確實不容低估。而這情況亦反映在現時缺乏監管的情況下，劏房租金加幅單純根隨業主個人意願，並無任何機制制衡，對基層租戶毫無保障。鑑於劏房需求殷切下，業主深知其出租物業「有價有市」，提出無理要求例如有部分業主「獅子開大口」要求大幅加租，有的更違反合約訂定在租約期未完結時多次加租。面對以上不公情況，基層租戶為求有一個穩定的居所，亦只能「肉隨砧板上」。

2.3   濫收水電雜費成常規，業主與租客權力利失衝

在劏房租務市場，水電費由業主、包租或地產另外定價，一般每度電力及每立方水的定價均較政府水務署及電力公司收費為高。而且業主可隨意調整收費，租客無力議價。根據本會在今年 5 月發布的《分間樓宇單位水電費報告》3，劏房每立方米水價中位數為$15，即使收費最平一戶為$12，仍遠比水務署所收取之上限為高(高出近 1/3)。而電價方面，調查發現每度電價中位數為$1.6，最高收費為$20， 遠較平均電價$1.218 為高。以上水電費水平已為「公認起錶價」，濫收水電已成常規。面對上述情況，政府從未介入規管，默許業主「賣電賣水」，見可劏房租務市場之扭曲。此外，更有業主向租客巧立明目徵費如簽約費、管理行政費等，而實質沒有為租客提供相關服務，反映租務市場完幾近失控，業主與租戶的權利嚴重失衡。

2.4   失去租住權保障，住屋穩定性大不如前

昔日租住權保障法例規定除非業主收回物業自住、租客拖欠租金或在出租單位進行違法活動，否則如租客願繳付租金可保證於滿約後繼續租用同一物業。但自條例被撤銷後，業主無需提供任何理由均可要求租戶遷出。舊區內，本會曾接到不少基層租戶救助，發現有不少業主報稱收回物業自住，實為趕走租客以便大幅調高單位租金再放租。而現時不論是否租約期滿，業主在「生約」期內只需向租客提早一個月通知便能收回單位，租客往往因遷出通知期太短而無力遷出。即使成功遷出，他們大多亦因時間倉促而不得不遷到居住環境較原先單位更差及租金超出其負擔能力的單位，「愈搬愈細」及「愈搬愈貴」的情況屢見不鮮。

2.5   租約混亂缺監管，租客被不平等對待

現時不少私樓租戶不獲業主簽納租約，或在租約期滿後改以口頭租約續租，此舉無疑對租客於租金水平及租住期毫無保障，業主隨時可迫遷加租。而且租客亦無法履行向政府為租約打釐印之責任，業主是否在逃稅下違法出租亦成疑問。即使在有簽訂租約的情況下，租約中亦充斥著大量不合法條文，當中包括「逾期不交租可即時截水截電而無須驚動租務法庭」、「逾期不交租可破門入屋充公財產」、「遇上重建業主可即時收樓」等，租客在議價能力低及法律知識不足的情況下經常被迫簽下此類「不公平條約」，租約的作用出於保護業主多於租客的利益。不少租客因簽署相關租約被截水截電、破壞財物而未知自身權益沒有報案，蒙受損失。

2.6   分租情況盛行，業主、二房東及地產代理相互卸責

現時私人市場充斥地產及二房東等第三方介入，聯絡機制及消息的流通往往十分混亂，不少住客均不知道簽約者的身份是業主、二房東或是地產代理。當遇上約滿加租、收樓或者涉及大廈維修事件，租客往往求助無門，而業主、二房東及地產代理三方則互相推卸責任，使租客最後無奈自行搬出，亦需要啞忍其後的後果，包括被扣按金及未能追溯通知期。

三. 政策建議

1. 差餉物業估價署測定分間單位市值租金

要修定條例重設租務管制，主責的政府部門於執行租務上的角色尤為重要，為準確測定市場租金，應另闢“劏房租金指數”由主責的政府部門，綜合統計處於全港性分間樓宇單位調查所得的數據、差餉物業估價署收集之分間單位租金、社會福利署下綜援私樓住戶租金、及過往透過關愛基金、在職家庭津貼辦事處下向分間樓宇單位住戶發放相關津貼時收集的租金數據，按年測定 “劏房租金指數” 此舉能令政府有效監控基層市場的可負擔水平，適時介入市場作出各項管制及津助。

2. 重設租金管制，規管分間單位租金水平及升幅

本會建議立法應同時規管加租幅度及租金水平，

• 租金水平：應規管釐定在一個市值相關的合理水平，若個別分間單位訂高於該租金指數以上，則屬違法。建議可分階段進行，短期可參照差餉物業估價署對個別單位估值租金水平，規定業主分間單位出租後每月總租金不能高於該水平的兩成。長遠而言，可按每年測定的“劏房租金指數”更全面地釐定分間單位的租金水平。
• 加租幅度，立法規定業主在同一居所兩年內不得加租超過 10%。而長遠而言，可參考“劏房租金指數”就升幅再作檢討。

此外，建議設追溯期，以免業主風聞而事前大幅加租。而且，立法租金管制必須與租住權保障兩項條例並行，避免業主以狂加租金至租客未能負擔而變相迫遷。

3.    全面重訂租住權保障，規定最少六個月的遷出通知

租住權保障是平衡業主及租客間利益的重要條件，而此保障對於議價能力較低之基層租客尤為重要。基層租客受其可負擔的能力所限在租務市場上的選擇較少，需要較長時間物色可負擔單位。他們往往因時間倉促，為要在限期內順利遷出迫於無奈搬到租金超出其可負擔的單位，面對沉重的經濟壓力。故此，本會認為充足而合理的遷出通知期可減低基層租客因轉換居所時帶來的不必要的沉重開支，建議法例應規定租約期滿後，如業主欲收回單位，必須於最少六個月前發出遷出通知。

4.    確立優先續租權，避免逼遷後大幅加租

同時，租住保障權應規定，在死約期間，除非能提供合理原因：如業主收回物業自 住、擬重建有關物業、租客欠租等，否則不能收樓。而在租約期滿，如租客能負擔租金，業主必須續租，讓租客可享有優先續租權。

5.     指引相關租務合約之定義，全面監管市場所納之租約

有見坊間出現不少有爭議性租約，部份除嚴重傾斜業主利益以外，字眼上也出現違反租客權益的條文。基於「合約精神」，往往視之為雙方同意以不了了之，但卻忽略了房屋作為基本權利的一面。故建議政府部門於社區內應積極介入業主及租客之間的合約關係，保障雙方於簽納合約時的認知及透明度。差餉物業估價署作為執行業主及租客條例之重要政府部門，需向市場供求雙方指引各類租約之準則，公佈署方標準租約等，鼓勵市場訂立租約，並強制所有簽納租約必須經過署方見証下簽納。此外，作為出租私人樓宇，該收益也應反映在放租人的稅務情況上，故政府應規管所有租約在簽署過後要交付到有關部門審批及打釐印，該有關租約內容在政府部門存檔，減少之後因租約條文爭拗所產生的問題

6.   規管水電費用濫收，防止業主巧立名目收取匙金

過往租務管制討論中，政府經常搬出一種說法，表示業主可能將租金升幅用其他方式轉嫁租客，包括水電費支出、或其他「鞋金」支出。事實上，水電費濫收問題以存在已久，可是由環境局、以至水務署、以及電力公司一定未有正視問題，令不少業主中介繼續明目張膽濫收水電費。故建議應將劏房水電問題一併放入租務管制議題上處 理，除政府部門及兩電要加強巡查監管以外，並要杜絕賣水賣電行為，包括限制業主

或中介在劏房水電上獲利(例如，要求水費電費單要張貼在單位當眼位置，而收取水費及電費，不可以超出該月/該季帳單；如業主或中介因供電供水有其他額外支出，也只能收取合理成本，不可從中圖利。至於轉嫁或鞋金方面，就算要額外收取的垃圾費用或管理費用，金額理應不過於誇張或超乎常理，故政府應增設行政機構(見上文)去審查以處理有關費用是否恰當或合理，如確認為非合理費用，可考慮作出勸告甚至提出控告，以增加阻嚇力。

7.     增設租務行政機構，擴大土地審裁處管轄範圍

雖然現時差餉物業估價署有在土地審裁處以及其中五個民政事務派出租務主任提供包括諮詢、協助及調解在內服務。不過，有關服務僅屬被動角色，過去多年未能在劏房租務問題上發展作用。局限於現時框架，業主收回物業時可向土地審裁處提出申請， 但租客最多只能扮演反對的角色，無法主動就爭議向土地審裁處提出入稟申請，而要轉到小額錢債審裁處等部門提出申請，可見兩者角色在現時條例上失衡。要解決上述問題，除在租務管制條例上修改法例外，也同時要修正上述司法及行政架構，包括將上述租務問題納入土地審裁處管轄範圍，以及另設行政執法機構去監管及處理租務事宜。

8.     設立空置稅

另一個最常提出以反對重推租務管制的理由為業主眼見租金收益被削，自然降低把其物業出租的意欲。屆時市場上的供應大幅減少，最終令基層受苦。針對此論述，建議政府研究設立空置稅，以穩定租務市場供應。

9.    發放真｢租金津貼｣，調高綜援租津，紓緩租金壓力

本會要求政府加快推出向輪候公屋超過 3 年但仍租住私人單位人士發放現金津貼的項目， 並將非長者單身人士包括在受惠對象之內，以切實減輕其經濟負擔，回應基層市民的訴求。同時，在未推出租金津貼前，政府應該將｢非公屋、非綜援的低收入住戶｣一次性生活津貼恆常化，以協助基層市民解燃眉之急。

香港社區組織協會

謹上

二零二零年十一月一日

2 《香港的分間樓宇單位》，網上文件自：https://www.legco.gov.hk/research-publications/chinese/1718issh32- subdivided-units-in-hong-kong-20180626-c.pdf1 只抽取九龍區的數據

3 香港社區組織協會：《分間樓宇單位水電費報告》2020 年，網址 https://soco.org.hk/pr20200509/