深水埗重建安置最重要         保留社區扶貧資本

一元復始，萬象更新。回首2023年，本港發生連串石屎剝落、鋁窗飛墮等樓宇事故，深水埗在內的基層租客危如累卵。市區重建局於同年2月宣布展開「深水埗地區規劃研究」，東至巴域道至大埔道，南至界限街，西至西九龍走廊（通州街）及北至興華街。是次研究包括約1,800幢樓宇，幾乎覆蓋深水埗有所的密集舊樓群，當局必須謹慎處理，及早制定通盤策略。

踏入開展深水埗研究一周年前夕，市建局近期預告將在今年下半年更新大綱藍圖及重整建議，牽涉到區內近45,000名劏房住客的去留，茲事體大。深水埗變天在即，背後議題錯綜複雜，涉及到樓宇安全、貧窮以至住屋需求等，尤其需要平衡及兼顧不同持份者的聲音，不可偏廢。然而，社協於2023年9月進行《基層租客對深水埗地區規劃研究意見調查》，訪問了303名租住深水埗床位、板間房、劏房等劣居所住客。調查發現，深水埗貧苦街坊無法掌握重建資訊，難以有效表達對安置及賠償、社區未來規劃的意見。

故此，社協聯同一眾深水埗貧苦基層在新春暨深水埗基線研究周年，今日前往立法會申訴，促請議員們在新一年關注深水埗重建議題，督促市建局廣納民意，妥善處理基層的安置願望，並保留深水埗獨特的社區扶貧功能等。會見鄭泳舜、梁文廣及梁子穎立法會議員。問題及建議分述如下:

1. 現存問題

1.1 安置選址配套須符合基層需要

調查發現，受訪者最關注如何安置及賠償。受訪者首五個最願意考慮的安置地區都是九龍，順序為深水埗（七成一）、油尖旺（五成八）、黃大仙（三成八）等。有六成五的劏房、板房、床位住戶一直在深水埗或附近生活，四成的基層勞工在同區或附近的油尖旺工作。「交通」的甲類消費物價指數按年增加，職住錯配時會衍生額外的交通開支。基層希望原區或就近地區安置是無可厚非，因既可以避免破壞他們與原區的緊密聯繫，亦可保留長年在社區/附近地區所建構的住屋、上學、工作及生活的內循環，其想法值得被體諒及理解。

值得留意的是，有兩成五的受訪者會考慮任何地區，並會較重視新居所的配套，包括「就業機會」、「交通」及「子女上學或覆診」（平均約兩成一）。這反映當基本設備齊全、就業機會充足，避免長期跨區工作及上學所產生的高昂通勤成本，基層會較容易接受居住在偏遠地區，在新區重建生活及工作網絡。

1.2 未來安置量被低估 公屋供應難滿足重建需求

當深水埗重建勢在必行的話，有六成一的受訪者首選安置，六成八人希望編配公屋。市建局現時確認會啟動數個的大型舊樓群項目，正進行研究的項目規模很龐大，難以單靠舊公屋單位流轉以應付重建需求。《長遠房屋策略2023》以過去的趨勢及已知計劃推算出2024/25至2033/34年度期間，用於私人重建安置的公營房屋單位只有40,000個。儘管部分重建項目有待公布時間表等詳情，但現時訂立未來十年撥用於安置單位的數量相信難以消化潛在的需求。

政府表示已經覓得足夠的土地提供360,000個公屋房屋單位，表面上，額外的單位數目或可應付日後新增的重建安置的需求。然而，隨著愈後的土地供應愈趨不穩，既要應付現時訂立的建屋目標，又要填補重建的安置需求，富有一定的挑戰性。舊區重建對基層影響深遠，但基層對最終決定是否重建沒有關鍵性的話語權。一旦深水埗有重大規劃改變，事前必須全盤計議基層安置議題，穩妥地釐清安置責任孰誰、公屋供應、替代方案等，切忌姑且搪塞、聊以塞責。

1.3 社區扶貧功能值保留

無獨有偶，過去的舊區更新活化項目都有高消費連鎖店鋪、酒店、大型商場等進駐，引發舊區士紳化的爭議。細問深水埗吸引基層聚居的原因，包括出較多廉租劏房（六成八）、消費便宜（三成八），有三成五的受訪者在深水埗生活達到10年或以上。本港持續通脹，甲類消費物價指數的「外出用膳及外賣」和「食品」錄得明顯的升幅，劏房、板房、床位居民需要省食儉用。盤整各區，深水埗的消費水平較低，有大量民生店鋪、排檔、二手買賣散貨地，有助緩衡及抵銷基層的生活開支成本。可見，現時的深水埗是有機發展成熟的民生區，貿然改劃定位，勢會截斷獨特的社區扶貧功能。

1.4市建局研究基層劏房戶聲音不足

深水埗在政策介入前有迫近110,000個貧窮人口，受訪家庭的每月入息中位數僅有12,000元，租金佔入息中位數高達三成五，遠低於本港中位數的29,500元。受訪長者及少數族裔分別佔22.8%及13.9%，比例與深水埗的整體情況相若。深水埗貧窮情況嚴峻，貧苦社群尤以劣居所租客、長者、少數族裔等為多，其所發表的意見特別容易遭到忽視。

調查發現，有五成一的受訪者期望最優先採用「重建」以回應深水埗狀況，而非重建模式（即「樓宇復修」、「改善管理」等）亦有近五成，反映基層對地區發展的策略未有明顯分野，仍需時發掘及整合基層的想法及意見。重新規劃深水埗茲事體大，意見收集向任何一方傾斜，都會使研究的立體性與多樣性不足。關鍵是平衡及兼顧不同持份者的訴求，協調出深水埗份子對地區未來規劃發展的共識。而草根弱勢是組成深水埗的基石所在，務必確保他們的聲音能佔一席位。

1.5  資訊欠奉  基層憂權益受損

市建局公布深水埗研究，高達九成九的受訪者不知狀況或僅略知一二，83%人不清楚如何保障自己的權益。受訪者最關心的重建議題是「安置及賠償方案」及「重建時間表、進度及流程」。深水埗基層最關注貼身、實在、在地的資訊，一旦資訊欠奉，他們無法掌握最新形勢，變相知悉權受損。

另有近兩成三的受訪者擔心一旦市建局啟動重建，會遭到業主迫遷，反映租客以至業主的權益知識薄弱。而現時機制的恫嚇性不足，以致有業主鑽盡空子欺壓基層租客。

1.6 執法不力致舊樓危機四伏

深水埗研究鎖定的界線內，約1,200幢大廈的樓齡為50年或以上，佔整體的逾七成。調查發現，超過87%的基層租客指居所大廈有結構、安全、消防等問題，包括牆身滲水或漏水、電線外露或零亂、石灰或石屎剝落（介乎28.5%至36.4%之間）。高齡樓宇長期欠缺維修及保養，沒有消防及逃生設備。隨著樓齡及極端天氣增加，混凝土及鋼筋進一步耗損、銹蝕，猶如一個個潛伏在社區內的計時炸彈，危害貧苦弱勢的安全。危樓出事後，政府部門高調介入的態度與過去如出一轍，層見疊出。心補漏不可取，曲突徙薪為良方。接連發生相近的情況，暴露了有關部門巡查、執法及檢控不彰的弊端。

1.7 欠缺住址證明 通過住戶審查有難度

按慣例，市建局會在公布重建項目後三日內進行人口凍結，並會進行非常嚴謹的資格核實程序。如受重建影響的居民無法提供合適的住址證明，或者會被褫奪合理安置或特惠津貼的權利。市區重建過程涉及到珍貴的資源運用，把關工作確實需要執正持平，但達到情理兼容同樣重要。本港劏房租務市場發展扭曲，業主及租客的關係強弱懸殊，直至去年租務管制生效後始有好轉。然而撥亂反正需時，部分無良業主依然有法不依，沒有提供合規格的租約及租單，如將後果轉嫁至受重建影響的無辜租客身上，有欠公允。

1.8 市區劏房戶四散 難集中社區支援

本港有六成多的分間樓宇單位集中在九龍區，依次為油尖旺、深水埗及九龍城等，社經特徵同質性較高，相對的社區支援較強。隨市區重建項目或研究陸續上馬，劏房住戶或被迫四散至其他地區。這或會使地區人口概況模糊化，非牟利機構需分散資源以發掘搬遷至各區的基層、辨識需要並提供服務。

2. 社協建議

2.1  應增建市區安置大廈及部份收回土地用於興建公屋     

市建局的公營機構背景濃厚，擁有一定的公權力，更加應該肩責起社會責任，對協助受重建影響的基層之安置與賠償責無旁貸。市建局應該在市區內增建安置大廈，以小區發展為模式並優化單位設計，包括廚廁獨立、增大1至2人單位面積等，藉以應付需求。

市建局以「財務不可行」及「釐清分工」為由，僅願意承擔發展售價較高的首置上車項目，對興建出租公屋完全置身事外。社會有共識提速、提效、提量地解決房屋問題，甚至開展私人參建資助房屋計劃。舊區是珍貴的市區地皮，市建局作為公營機構，應該在部分重建地段協助興建公屋，積極配合當前「應民所需，急民所急」的施政方向。

2.2 長遠檢視市區重建策略

政府長遠應檢視《市區重建局條例》及《市區重建策略》，重新定位市建局的功能及角色，突破作繭自縛之困。

2.3 公屋優先  過渡性房屋及簡約公屋為輔助

深水埗及油旺研究範圍內，有超過5,100幢舊樓，涉及龐大的安置需求。市建局有責任啟動任何重建方案前，向房委會及房協確認可供安置使用的單位數目。

土地供應前景仍存暗湧，但如果最後所有土地能如期交付，預料傳統公屋供應將於後五年有明顯好轉，簡約公屋及過渡性房屋的定位或需改變。分簡約公屋及過渡性房屋興建坐落於市區重建地帶，可藉著地區性的戰略優勢，逐漸轉型為安置居所，同時讓基層有更多安置方案的選擇。政府應研究可行性，例如延長過渡性房屋及簡約公屋的使用期、統一租金體制等，為轉型鋪路。

2.4  對基層不便影響降最低

深水埗有獨特的城市肌理（Urban Fabric），向來以核心民生區為見稱，當局應保留民生商鋪及社區經濟的特色，並分階段、斬件式地逐漸實施規劃方案，以減低對原有基層市民的震盪。

為減低對基層的影響，市建局應盡量原區安置居民。一旦深水埗的安置居所無法應付龐大的需求，可以考慮以深水埗為核心，向外擴散至附近地區，最後為偏遠地區。一旦低收入的居民獲編配至陌生的地區，經核實需要跨區上學或工作，可考慮額外提供有限期的交通費資助計劃，讓基層可以在過渡階段處理轉校、工作轉換等事宜。

2.5 重置「由下而上」諮詢模式 吸納基層訴求

深水埗的貧窮人口基數龐大，公眾表達渠道無門，無疑是倒行逆施。故此，市建局應該嚴守《重建策略》建議，重新引入諮詢平台，邀請若干名的地區基層組織代表加入，全程參與規劃過程。同時，市建局應定期通過工作坊、論壇等，讓公眾發表對深水埗規劃的訴求。

2.6 保障基層權益 引入迫遷懲罰機制

深水埗規劃研究事關重大，市建局應定期公布進展，以確保公眾的知情權。同時，市建局應引入懲罰機制，並由第三方的獨立組織執行。如業主迫遷受重建影響的租客屬實，其所獲得的業主津貼將會遭到調低，以增加阻嚇力。

2.7 跨部門巡查舊樓 提高刑罰

樓宇問題牽涉到不同的法規，例如《消防安全（建築物）條例》、《建築物條例》、《電力條例》、《水務設施條例》等，隸屬於不同政府部門的職責及管理範圍。每當事故發生，涉事的部門便會加緊巡查。頭痛醫頭，腳痛醫腳，終究未能徹底解決舊樓問題。故此，政府應該採取釜底抽薪的態度，儘快成立跨部門的專責小組，統籌舊樓檢驗事宜，並於一年內完成巡查所有高危樓宇。政府有必要提高刑責。

2.8  資格核實情理兼備 彈性處理

市建局會向通過資格審核的基層，提供對應的安置或特惠津貼方案。資格核對自然要嚴謹仔細，以免資源錯用。有鑑於深水埗特殊的人口特徵及住屋類別，基層住戶或其家人未必能提供最合規格的住址證明。審核功夫同時要情理兼備，恰如其分，避免公眾產生負面觀感，認為當局有意刁難受影響的租戶，推卸推行項目時的應有之義。

2.9  長期追蹤受重建影響的基層租客

多個大型的舊區重建項目陸續開展或提上議程，市區用地或會有天翻地覆的轉變。市建局應該委託獨立的第三方研究團隊，長期追蹤過去受重建影響項目的租客去向、居住環境變化、重建對基層的原區租客所帶來的影響成效等，並公開研究結果，讓深水埗及未來的重建項目參考及決定規劃方向。日後市建局亦應增撥資源，與非牟利機構合作，協助受重建影響而搬遷的貧窮劏房、板房及床位住戶適應全新的生活環境。

2.10 配合重建時間表 訂立滅劏路線

通觀全局，避免執一而論。舊區議題正處於進退兩難的尷尬局面，一方面涉及樓宇安全問題，一方面是市區更新所引發的安置及跟進。究其根源，本港早年房屋政策千瘡百孔，任由劏房市場無序發展。大量貧窮租客聚居於老區的劣居所，而擅自非法改裝單位又進一步破壞樓宇結構，促使舊區老化更嚴重。責有攸歸，政府應穩住土地供應，加快公屋編配進度。同時配合舊區重建時間表，明確制定未來10至25年的「滅劏」藍圖，陸續取締質素惡劣的劏房、板房及床位。

二零二四年二月二十日