房屋局局長落區探訪及會見基層劏房籠屋板房租戶 — 新聞稿
「公屋輪候持續惡化 覓地建屋必須加快
劏房生活水深火熱 多管齊下紓解民困」
新一屆政府上任後隨即將過往的運輸及房屋局分拆成「房屋局」及「運輸及物流局」，以顯示其解決本港房屋問題的決心，強調房屋局將全力處理房屋政策，包括增建公營房屋和縮短建屋時間，而新任特首更提出上任百日便會就房屋議題交出報告，可見房屋問題嚴峻是不爭事實，同時亦是新政府一大挑戰。香港社區組織協會今日帶新任房屋局局長何永賢女士落區探訪4間劏房、板房、籠屋[1]，並在中心與20名居民代表面談，反映住屋問題嚴峻，劏房居民苦候公屋無期，疫情下既擔心飯碗不保，同時又要繳交昂貴租金蝸居不適切居所，生活苦不堪言。促請局方以創新思維、拆牆鬆縛、儘快推行多項短、中及長期房屋政策，多管齊下以迅速為基層劏房居民解困。就現時政策問題，分析如下:
政策介入未能「滅劏」，劏房人口持續上升
困擾本港多年的劏房問題已上升至「國家領導人」密切關心的高度。去年7月，全國政協副主席、港澳辦主任夏寶龍出席研討會發言時清楚提出香港「將告別劏房及籠屋」、應告別「住房難」的問題。過去數屆政府均強調基層住屋問題為其施政「重中之重」，並先後推出不同政策介入，即便如此本港的房屋問題卻未見紓緩。2020年底/2021年初「劏房」租務管制研究工作小組委託「政策二十一」進行全面劏房研究，當中發現本港劏房數目為100 943間(如包括板間房、閣樓空間、太空倉、床位及天台屋則有110 008間)，較2016年統計處於中期人口統計時進行同類型研究中所估計的92 656間增加8.94%。短短數年間，劏房人口亦由209 740升至226 340，突破22萬大關。而調查中更發現劏房住戶的每月收入中位數為15, 000元，較同時期全港住戶的每月收入中位數33, 000元低逾一半，反映蝸居劏房中私市民全為社會上最基層人士。
土地不足、房屋需求被低估，公屋輪候時間創歷史新高
劏房人口大增源於公營房屋供應嚴重不足，截至2022年3月底有接近25萬宗公屋申請，一般申請者的平均輪候時間長達6.1年，而長者一人申請者的平均輪候時間亦升至4.1年，兩項數字均創歷史新高。公屋輪候時間按年遞增，房屋委員會的「3年上樓目標」已如同虛設。基層市民上樓夢一直未圓，每月繳付不適切居所的昂貴租金，實在舉步維艱。基層住屋問題累積已久，要徹底解決基層面對的住屋困境，增加土地供應、增建公屋、調配現有資源提供中轉屋或過渡性房屋單位作短期安置為政府不能再逃避的責任。可惜，多年來一直未見政府在相關議題上有大力度的投入及革新的改變。根據《長遠房屋策略》2021年週年進度報告，政府公布未來十年（2022/23至2031/32年度）的總房屋供應仍維持於過去的水平，估計供應目標為43萬個單位。政府在推算房屋需求仍未有考慮現時公屋輪候冊申請情況，恐在土地供應上未能回應基層人士實際住屋需求，令公屋輪候時間進一步延長。
公屋建屋目標頭尾失衡，出售資助房屋令情況雪上加霜
雖然上屆政府已表示覓得足夠土地發展房屋，可於未來十年興建33萬個公營單位，達到長策公營房屋30.1萬的供應目標。但未來十年約30萬公營房屋單位中，公屋及綠置居仍然只佔七成（即21萬）。而且在首五年的公屋供應，尤其市區及擴展市區的單位仍屬極低水平，房屋供應缺口難見改善。更在不適切居所市民水深火熱之際，政府仍繼續以緊絀的土地資源興建出售資助房屋，任由置業需求及缺乏負擔能力的基層需要互相拉扯，定必加劇社會矛盾。
政府迴避立法規管起始租金，新租務法例成紙老虎
民間團體多年來倡議重推租務管制，上屆政府雖然通過條例，並於今年1月生效，但條例未有規管劏房起始租金，變相租約租金訂定全由業主決定。在漫長的公屋輪候時間中，劏房為基層租戶唯一能負擔之房屋。在劏房需求殷切的情況下，業主可藉現時條例漏洞，與新租客簽訂租約時刻意抬高租金圖利，而基層租客缺乏議價能力，根本無力還價。本會過去的調查早已發現，多區劏房租金均高於差餉物業估價署的租值。而最嚴重的個案中，一床位單位按年的租金收入為其差餉租值的9倍，可見政府施政被動正默許個別無良業主以經營劏房謀取暴利。再者，若業主未有履行條例列明責任，相關糾紛需要依靠租戶自行提出，即使能單方面終止租賃，租客仍需要花費額外開支搬遷，反而是最終受害者。加上租賃糾紛仍是由差餉物業估價署跟進，觀乎現時估價署架構及編制，根本無法回應全港22萬劏房租戶的需求。縱然現時有6個區域服務隊協助宣傳工作，恐怕亦是杯水車薪，基層市民對相關條例認識有限，亦未能充份掌握其租住權益。而是次條例內容亦未有提及具體檢討機制及時間表，實行「先實施，後檢視」，按情況需要才再作檢討，恐未能發揮預期效果。
劏房衛生安全問題未有處理，基層租戶人人自危
劏房租金「離地」，但更令人髮指的是基層住戶每月咬緊牙關用逾三分一收入租住的單位質素極差，不但衛生環境惡劣，更存在安全隱患。而近年在全球肆虐的新冠疫情更突顯板間房籠屋的問題，以上租戶因需共用廚廁，使得一人染疫，迅速就將病毒傳遍整個單位，一眾租戶人心惶惶。劏房租戶同樣面對惡劣環境，人均居住面積僅得56.5平方米，而且隔間房間密度高，同時面對諸多問題包括咸淡水喉管亂駁、排水渠不時漏水/淤塞/倒灌、黑廁設計引致通風欠佳等，更是病毒最佳溫床。加上單位改動結構大多不符安全要求，加建的劏房也增加唐樓的負荷，易生危險，居民入住時每日提心吊膽。現時全港樓齡超過50年的舊樓數目已經超過9,500幢，估計未來數字將會倍升，潛在風險也隨之上升。
過渡性房屋進展緩慢，租住期短難助基層
政府近年力推過渡性房屋協助私樓基層租戶暫別劏房，但不少項目均由非政府機構營運，由於缺乏興建樓宇經驗，加上近年因陸路交通運輸受限、鋼材造價上升、地盤基建限制等原因，機構在工程招標時倍覺困難，更有因接獲標書的造價超出預算而未能如期動工及落成的項目，令過渡性房屋落成單位進展緩慢。同時市區項目鮮有提供大家庭單位(5-6人)，使不少大家庭需繳付昂貴租金蝸居劏房。
興建過渡性房屋的土地均是由政府及發展商短期借出，扣除承建商興建和拆卸的時間，留給基層租戶的租期大多只有2至3年，但按照現時公屋輪候情況，即使入住時已輪候公屋三年，入住過渡性房屋的租戶很大機會需在租約結束後另覓居所，大大減低基層租戶申請動機。加上政策部門要求樓高4層以上新建築物需提供消防電梯，新建電梯不在過渡性房屋的資助項目中，樓層影響單位數目，令短期土地的地則比往往未能盡用。
現金津貼三年一夢，單身人士上樓無期
上屆政府推出現金津貼試行計劃，期望以此減低不適切居所租戶的經濟壓力，計劃出發點固然值得稱許，但相關計劃僅屬試行性質，推行時間只為期三年，計劃一旦結束屆時仍然在捱貴租的不適切居所住戶更加無以為繼。同時非長者單身人士仍被計劃排除在外。非長者單人士配屋時間已較一般申請人為長，動輒耗費十年青春仍未上樓的基層居民大有人在，而且獨居於籠屋、板房或劏房，獨力承擔所有開支，卻又無法獲得政府現金津貼，實在有違公平原則。
另外，自2005年房委會引入「配額及計分制」，訂下每年最多2,000個配額予非長者單身人士，並以計分制重新排序申請人的先後次序。自此，單身人士不再納入三年輪候目標，其輪候隊伍亦與一般輪候隊伍按照「先到先得」不同，申請人年齡反而成為配屋的關鍵因素。同時因配額制「封頂」，導致不少單身人士上樓無期，亦直接導致配屋分數不斷上升。政府於2015年修訂配額及計分制，雖然配額上升至2,200個，但同時將申請人年齡所得的分數大幅提升，導致配屋次序只以年紀為最大考量，50歲以下配屋幾乎變成不可能的任務。結果讓非長者單身人士輪候公屋時間延長，同時亦難以在新計分制下獲得編配，結果只能繼續在床位劏房掙扎求存。
政策建議
土地供應
增加土地供應，多元發展閒置用地，檢討資助房屋比例
本會建議政府善用剩餘的市區用地作住屋用途，包括市區重建、釋放工廈用地及私人遊樂場用地，並將現有可發展的土地改劃成住宅用地，例如率先發展棕地，可用作臨時住屋用地，興建過渡性房屋協助有需要市民。另外，政府亦應加快公私營合作，釋放大量農地儲備作住屋用途，並提高公營房屋比例；政府亦應檢討綠置居及居屋等資助房屋與出租房屋比例，於輪候時間仍嚴峻之時優先發展出租公屋單位，保障基本房屋權為先、回應置業訴求為次，應有長、中、短期的土地發展政策，以解決基層居民一直面對的住屋困境。
公屋政策
- 房委會應每年興建公屋35,000間，並訂立某限期之前將平均輪候時間回復至3年水平。並應透過平均輪候目標去制訂未來公屋興建量，而非由長策會建議的43萬個住屋需求去計算公屋建屋量。
- 在新規劃的公屋內增加公屋大單位的比例及數目，以切實降低4人或以上家庭的輪候時間；而非以｢拉上補下｣方式，以2人家庭或長者1人去滿足平均輪候時間而犧牲大家庭住屋需求，長遠達致不同住戶人數的家庭組合輪候時間拉近。
- 重新檢討配額及計分制，將單身人士重新歸入輪候目標，讓非長者單身得到上樓機會。同時重新評估1人住屋需要，增加每年給予單身人士的公屋配額量，以在大幅增建公屋之前，滿足一人住戶日漸增加的需求。當局應為非長者單身人士提供「輪候時間上限」的承諾，以及考慮申請人是否獨居以及其住屋狀況，而非以年齡為單一指標，以處理配額及計分制所延伸的｢輪候白等｣及｢被打尖｣問題。
劏房問題
- 制訂減劏房、滅籠屋、除板房時間表
本會建議政府應配合長遠房屋策略的公屋單位興建時間及公屋平均輪候目標，制訂未來10 – 20年內的「滅劏」時間表，並優先取締籠屋、板間房。同時，政府應訂立劏房的住屋標準，包括最低人均居住面積等，保障基層市民的居住權及住屋空間，取締現時租務市場上劣質、不人道的住屋。
- 設立起始租金，定期檢討並加強執行租務管制
本會建議政府盡快訂立起始租金，避免業主簽訂新租約時肆意抬價，保障基層租戶權益。
政府應增撥資源，加大差餉物業估價署編制或設立對應部門及訂定服務標準，並加強主動執法及增加宣傳，避免相關草案淪為虛設；同時設立恆常檢討機制，每兩年檢討租務管制法例，確保條例執行情況及與時並進，堵塞將來可能出現的租務漏洞。
短中期措施
- 增建過渡性房屋及提高資助額，加強政府參與並增加大單位比例
本會建議政府進一步增加過渡性房屋至不少於5萬個單位，持續檢視及對外公布各區閒置用地及物業情況，善用現有市區資源發展過渡性房屋，並將過渡性房屋納入長遠房屋策略，彌補公屋不足而成的缺口，完善基層房屋階梯，按年增加供應。
本會建議政府提高空置住宅樓宇內改建的過渡性房屋供應，包括加強零散小業主參與誘因、重新評估改裝工程造價等；同時支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃評審委員會亦應加強參與，包括就項目的設計、物料質素、公共空間設計等提供建議，以協助非政府機構興建項目；同時應增加資助額，以興建大單位、額外資助予非單位支出，例如地基支出，令社會房屋更有效紓解民困。
- 恆常化現金津貼計劃並擴大受惠組群，補漏拾遺重推「N無津貼」
本會建議政府應將現金津貼計劃恆常化，紓緩基層租戶的經濟壓力，並將輪候公屋三年或以上的非長者單身人士同樣納入現金津貼計劃，體現公平原則之餘，能切實將津貼用在有需要市民身上。同時,政府應重推「非公屋、非綜援的低收入住戶」一次性生活津貼並恆常化,以協助未獲租津的低收入基層市民解燃眉之急。
香港社區組織協會 謹上
2022年7月10日
[1] 第一家探訪9個房的劏房, 只有30呎,有獨立廁所, 但環境狹窄,設施簡陋，廁所就在門口或在身邊， 無轉身之地，與76歲的李伯傾計，李伯工作至70歲才領綜援，因未搞到離婚證，未能申請公屋，希望政府放寬老人申請文件要求。
第二家探訪, 16個床位的籠屋，共用廁所, 無廚房，40歲的阿DICK, 輪候公屋5.5年, 61歲阿基輪候1年, 兩人1失業，領失業綜援，
第三家探訪17個間隔板房, 每個板房只有12至18呎，共用廁所, 無廚房，與50歲的長期病患者(有嚴重哮喘)HELEN傾談, HELEN等了2年左右，
第四家3伙板房, 全家是家庭, 李太與6歲女及22歲仔及丈夫租住60呎板房, 仔有長期頭痛病，主要丈夫工作，輪公屋7歲，女兒有時在地下或床上做功課，無位放書枱。
