2011年基層房屋租金 研究報告

現時全港有十萬人租住籠屋、板房及劏房等不適切居所,住屋環境惡劣,卻租金昂貴及有上升趨勢,這些居民大部份都是輪候公屋戶,現時有超過十五萬戶申請公屋,但政府卻每年只興建一萬五千單位,嚴重供不應求,令貧困人士被迫長期蝸居租貴惡劣住屋環境,顯示政府的房屋政策失誤。

 

1.1 政府撤銷租管社會背景已轉變

政府於1998年撤銷「租金管制[1]」,並在2004年撤銷「租住權保障[2]」,迄今12年,一直未有作出檢討。1998年亞州金融風暴,政府以私樓供應充足及租金下跌為由,為了刺激低迷的樓市,而取締法律對租客的保障,但這種社會環境已不復再。反而近期樓市已進入失控的狀態,有泡沫爆破的危機,香港政府亦提醒香港市民,樓價已超過97年高峰,升至危險界線,而近年租金亦隨著樓價急升及經濟復甦而上升。

 

1.2 租金上升,細價樓尤甚

根據2011年差餉物業估價署的統計,全港平均租金雖然在1998年下跌,但在2008年再次回升,而且升幅驚人,超越1997年高位水平,直至今年仍在上升中。很多人以為帶領租金市場升幅的是「豪宅」加租,但差餉物業估價署的統計數字[3]顯示40平方米的細價樓宇加租情況更嚴重,見下表:

私人住宅租金指數 港九新界

平均租金

40平方米以下(Class A) 160平方米以上(Class E)
97年(香港回歸) 134.5 128.1 138.7
98年(亞洲金融風暴) 112.6 112.8 116.9
03年(沙士) 73.6 72.8 81.1
08年(金融海嘯) 115.7 111.7 141.1
11年(第一季) 128.0 129.8 139.1
11年(第二季) 133.2 135.2 147.3
由03年至11年(第二季)的租金升幅 81.0% 85.7% 81.6%
08年至11年(第二季)的升幅 15.1% 21.0% 4.4%

 

以160平方米以上的單位計算,2003年至2011年這7年間,租金升幅是81.6%;但40平方米以下的細價樓,租金升幅高達85.7%,超過「豪宅」的租金升幅及全港平均性的租金升幅。同時比較兩者在2008年至2011年的升幅,160平方米以上的單位上升4.4%,但40平方米以下的細價樓,租金卻急升21.0%。

 

1.3基層市民收入不升反跌,加租百上加斤

這幾年租金上升,通脹高企,但基層市民的收入卻沒有上升。根據香港社區組織協會「2009籠屋板房及套房研究報告」,居民整體的月入中位數為$3,650,籠屋居民更低至$3,200,遠低於當時全港一人入息中位數四成多[4]。有工作的受訪者家庭月入中位數為$6,000,較本港一人工資中位數少四成,月入少於$4,000更佔14.9%。超過兩成有工作的受訪者因為金融海嘯而家庭收入減少,收入有減少者中,收入減幅中位數達35.7%。同時近四成受訪者失業,是本港失業率的7倍。2010年3月的實質平均工資率較上年同期卻下跌0.6%。實質工資指數方面,於2010年3月,所有選定的行業主類整體近半行業錄得負數,當中以製造業及運輸業尤其嚴重,分別錄得4.0%及1.4%的按年跌幅[5],所以租金上升,對於收入微薄的貧困基層而言更是百上加斤。

 

1.4舊樓重建增,  新建私樓供應量不足,劏房及工廈興起

過去幾年,每年新建私樓只是萬多或甚不足一萬,私樓供應不足,同時市區重建局及私人發展商再度活躍收購舊樓重建,加上不少業主將籠屋板房改裝為較少伙數但利潤較高的獨立劏房,令市場細分租單位減少,租客少了選擇,令私樓租金高企。另外,業主亦乘機將不少不能做住宅的工廠大廈改裝成板房劏房,引起更多住屋問題。

 

1.5 欠長遠房屋需求評估,公屋供不應求

貧困基層要解決住屋困難只能靠申請公屋,不幸近十多年,政府放棄長遠房屋需求評估,並將政府公屋供應量大減,由每年興建三至四萬減至只有萬五單位。但申請公屋數目,從2006年至今,公屋輪候個案由不足100,000激增超過150,000宗,五年間增幅超過五成,僅從2010年3月至2011年3月,輪候個案就從129000增至152,000,一年間增幅高達17.8%。這些數字反映了過去多年的公屋供應,未能應付不斷增加的住屋需求。

 

現時房委會對公屋輪候戶承諾公屋的輪候時間平均時間為三年,而房委會更公佈2010年的實際平均輪候時間約為兩年。然而,房委會的「輪候時間」並不包括超過65,000個非長者單身個案及約8,000個凍結的新移民個案,意即超過一半的輪候個案根本不計算在「輪候時間」。另外現時計算的平均輪候時間,是以輪候冊登記日期開始計算 (收到藍卡作確認),至第一次獲得編配機會的時間,卻不是由房委會收到申請,至輪候市民正式入住公屋的時間。這都反映了現時的輪候時間計算方法未能如實地反映市民的輪候情況,不少輪候公屋人士輪候超過三年未獲分配公屋,非長者單身人士及新移民家庭更要輪候七年以上,致使貧困基層要租住惡劣環境捱貴租。

 

1.6輪候公屋無期,租務缺乏法律保障,加租迫遷嚴重,貧民求助無門

貧困基層輪候公屋時間延長,政府堅稱每年萬五單位足夠供應,不肯增加供應,但同時私樓供應緊絀,租務活躍又沒有法律管制,近三年,香港社區組織協會發現籠屋、板房及劏房加租及迫遷情況嚴重,居民無選擇之下,連不可做住宅的工廠大廈也租住,居民遇到加租迫遷,向政府部門求助,差餉物業估價署回覆因沒有法例,愛莫能助。屋宇署則巡查劏房及工廠大廈,違例者要清拆,卻毫無安置政策。

 

雖然2010年1月的馬頭圍道塌樓事件及近期土瓜灣劏房大火事件(2011年6月)均導致多人死傷,令到基層租戶人心惶惶,擔心居所的結構、消防安全,但房屋及租務政策一成不變,基層根本沒有選擇,亦求助無門。

 

1.7住屋權未落實執行

香港政府在回歸後,一直未落實聯合國經濟、社會及文化權利國際公約簽訂的「住屋權」準則[6]。政府容許基層市民租住籠屋、劏房及板間房等不適切居所,而且租金已升至一個不合理的水平,呎價媲美豪宅,環境卻不人道,可見失當房屋政策加劇貧富懸殊。

 

香港社區組織協會近兩年接獲超過二百宗加租迫遷求助個案,加上政府統計處數據反映問題嚴重,所以展開「私樓租金研究」,深入了解及反映基層居民面對的困難和需要,以引起政府關注,保障基層的房屋權益。

 

 

[1]租金管制源於1947年的<業主與租客條例>,它限制樓宇業主於房屋供應短缺時租金過度提升,免令租客被迫承擔貴租,規定私樓業主兩年加租不可多於市值九成,或加租幅度不應超過三成.1998年開始撤銷管制。

[2]租住權保障源於1952年的<租賃(延續)條例>,它付予租客權力在租賃到期時更新租約,條件是繳交市值租金,業主便不能拒絕續租,2004年取消保障,租約期滿,一個月通知便要搬遷。

[3]私人住宅──各類單位平均租金》差餉物業估價署。物業市場統計資料。

[4]即按住戶人數劃分居於全港住戶每月入息中位數一半及以下的人口,在2009年第一季(香港統計處 綜合住戶統計調查按季統計報告2009年第一季),全港按住戶人口的住戶入息中位數如下:6,600元(1人)、14,000元(2人)、18,000元(3人)、23,000元(4人)

[5]香港統計處 按選定行業主類劃分督導級及以下僱員 (經理級與專業僱員除外) 的實質工資指數

[6]聯合國定下七大住屋權準則: 1) 固定及安全;2) 可負擔;3) 合適居住;4) 有足夠設施–有獨立廚房、厠所;5) 可選擇居住地點及方式;6) 掌握及參與決策及7) 免受任何形式的歧視

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