基層私樓租戶迫遷情況 問卷調查報告

1. 研究背景

政府在近年的基層住屋議題上未能合符聯合國經濟、社會及文化權利國際公約簽訂的「住屋權」準則,尤其在「可負擔」、「合適居住」、「有足夠設施」、「可選擇居住地點及方式」方面。 現時基層房屋問題嚴重,公屋房屋供應量近年維持在一萬五千個單位的水平,長期處於供不應求的狀態。近年公屋輪候冊數字增幅明顯加快,截至二零一四年十二月的數字,公屋輪候冊上的人數已累積至二十七萬人;公屋房屋供求不足引申的問題亦蔓延至私樓租務 市場,私樓租金一直上升。就 20 09 年至 2014 年 六 年間,整體私人住宅租金上升超過59%,其中以面積較少單位 A 類型、四十平方米以下單位)之租金升幅最高,六年間上升超過 68% 1。政府必須採取租務管制等有效措施控制租金升幅,以舒緩房屋不足的結構性問題。

 

1.1政府欠缺對劏房市場租務資訊,低估分間樓宇租金水平

整體租金上升,香港房屋供應不足,現時分間單位(板間房、劏房等)大行其道,不少業主把一個單位分間成獨立房間出租。根據長策於2014年的估算,全港估算分間樓宇單位共超過8萬6千個 2。以長策分間樓宇調查抽樣,所 有分間樓宇單位為出租單位,出租比率之高,若比較現存整體32萬私樓租戶,分間單位粗略可佔全港租務市場近三成。

 

現時法例規定,所有訂立了的私樓租賃協議須向政府提交有關通知書方為有法律效用,政府每年大約只獲得 11 萬個住宅單位的租賃資料 3,只佔所有私樓租戶的三分一。政府在未有掌握整體租務資訊下,未能提供適時監管、了解及製訂有關租金指數。

 

差餉物業估價署為監察市場租金的重要機關,每月收集市場數據,測定該時期的市值租金。署方根據所有有獨立廚房及廁所的單位,以面積劃分為五類( A

E類 ; A 類為 40 平方米以下、 B 類為 40 69.9 平方米以下、 CDE 等類為面積更大之單位),但此分類存在的最大問題是,現存的分間單位因定義不符並未包括在內;分間單位並沒有獨立廚房及廁所,也非獨立單位。沒有按年按地區測定分間單位租金,分間單位租金及加租情況完全在政府掌握之外,政府更可能因未有針對分間單位監察租金情況而低估整體市值租金、低估租金升幅。

 

1.2缺租金管制 、 租務管制,基層加租迫遷嚴重

政府自1998 年起撤銷「租金管制」 、 2004 年起撤銷「租住權保障,基層住客的議價能力一直下降。近年整體租金瘋狂上升,個別業主趁機,基層住客的議價能力一直下降。近年整體租金瘋狂上升,個別業主趁機瘋狂加租至脫離市場租金亦經瘋狂加租至脫離市場租金亦經常發生。常發生。業主為求賺取最高利潤,經常出現滿約業主為求賺取最高利潤,經常出現滿約時大幅加租,甚至強行時大幅加租,甚至強行收收樓樓不不續租及採取法律行動進行收樓程序。法例現時容續租及採取法律行動進行收樓程序。法例現時容許業主以一個月時間的通知,更減低了業主迫遷的成本,能短期內收樓收回單許業主以一個月時間的通知,更減低了業主迫遷的成本,能短期內收樓收回單位另作計劃。位另作計劃。

 

但政府在未有充份掌握私樓租務資訊下,以租客議價能力相應提高、供求情況會日漸改善為由,認為無需要落實租務管制,並強調推租管影響租盤供情況會日漸改善為由,認為無需要落實租務管制,並強調推租管影響租盤供應、刺激市場租金上升等無數據根據的推測,拒絶以租管保障基層住客的住屋應、刺激市場租金上升等無數據根據的推測,拒絶以租管保障基層住客的住屋權利。權利。

 

就以上問題,本會展開了「基層住戶迫遷情況調查」,以深入了解基層住戶的迫遷狀況,並繼續引起政府及社會的關注,檢視現行的政策。

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